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1: 名無しさん@あたっかー 2010/09/23(木) 04:49:36
マンション経営やってる大家の方
苦労話とかいろいろ
いろいろ教えてください。

引用元: http://toro.2ch.net/test/read.cgi/manage/1285184976/



2: 名無しさん@あたっかー 2010/09/23(木) 05:15:05
>>1 家賃収入ってやつか。豊川のおっさん1800万円借金しているみたいだな。

5: 名無しさん@あたっかー 2010/10/11(月) 08:51:10
難しいよ

6: 名無しさん@あたっかー 2010/10/11(月) 09:59:58
マンションって儲かるのか?
俺はアパート派だな。
苦労は空室を埋めることと未収金の回収だね。
それ以外はルーチンワーク。

7: 趣味サイクリング男  2010/10/18(月) 14:36:23
俺や多くの人がどこかのマンションに住むわけではないよな。 
不動産屋で地代、家賃の高いマンションのオーナーになればいくらか儲かるかな。
でも地代や家賃ってほとんど税金や不動産屋の人件費でもってかれるんじゃねーの。 
 

8: 名無しさん@あたっかー 2010/10/18(月) 20:03:38
とりあえず初期資金はいかにして用意したのか教えて

11: 名無しさん@あたっかー 2010/11/14(日) 00:59:27
1億のマンション 利回り10%で1000万 でも手元に残るのは100万程度
修理維持に100万単位で 金がかかる。割りにあわねーな。

13: 名無しさん@あたっかー 2010/11/26(金) 00:27:28
>>11
ほんとマンションは金かかるな
買うとき税金、売るとき税金、利益も総合課税
株のほうがよっぽどいいと思うね

>>12
さらっと見たがこれはきつい
1棟RC
利回り 9.2%
金利  4.5%
管理費 3%
数年後、競売に出てきそうだ

15: 名無しさん@あたっかー 2010/12/29(水) 18:38:18
>>11 

 結局利回り 1%じゃないの?

18: 名無しさん@あたっかー 2011/05/25(水) 23:41:28.11
>>11
中古で数千万のマンション買えばいいじゃん
修繕費なんてそんなかかんないし、たまーにしか修繕なんてしない

20: 名無しさん@あたっかー 2011/06/09(木) 11:53:31.19
>>18
区分は論外という人も多いだろうが、その原因は異常な価格。
特に修繕費がそんなかかんない年数のマンションはローン組めるからバカしか買わないんだよ。
先人の営業活動で蓄積した対消費者価格と、収益還元価格の乖離が激しく、縮まるまでの期間が長い。

19: 名無しさん@あたっかー 2011/06/09(木) 03:04:47.69
ここでのマンション経営って一棟ごとの話でしょ

21: 名無しさん@あたっかー 2011/06/16(木) 14:00:29.18
マンション経営なんて儲かるわけないじゃん。
良く中古マンション区分を安く買って自分でリフォームして利回り20%です!なんてブログに書いてるのも居るみたいだけど。
そもそもそんな安く売りに出てたマンションを10年か15年くらいたって保有して何が嬉しいんだ?
そんなブログは不動産屋や転売時にリフォーム、アドバイスやコンサルやりたい人間がでっち上げてるようなのが大半だよ。
だいたい、そんなに儲かるなら不動産屋が自分でやるに決まってるだろ。
こりゃ儲からないな、ってプロが判断したクズ物件を利回り○○%とか言って素人に敗戦処理させてるんだよばーかばーか。

32: 名無しさん@あたっかー 2011/10/05(水) 09:30:37.77
>>21
あ、そうなんだ!儲かると思ってたけど、資金不足で指加えてた。
勉強になった。あざーす。

22: 名無しさん@あたっかー 2011/06/16(木) 19:14:48.85
>だいたい、そんなに儲かるなら不動産屋が自分でやるに決まってるだろ。

よく誤解されてそう言われるのだが、不動産屋は短期でしか資金貸してもらえないのだよ
だから、回収に時間のかかる長期の投資はやりたくても出来ないのです

31: 名無しさん@あたっかー 2011/09/30(金) 04:31:36.29
>>22>>24

確かにその話聞いた事あるぞ。
とあるマンションの分譲屋でそれなりに大きくなったから、さてそろそろ
賃貸ビル部門でも造って、自社で貸ビル始めようとしたらしい。

そこで都市銀行に物件購入費について相談したところ、
「お宅には分譲用地の仕入れしか融資しません。ヤリタイならオタクの内部留保でどうぞ」
と言われてしまい、断念した事ある。

銀行としては分譲用地への貸付ならすぐ回収できる、と言う事で貸すらしいが、
自社ビルや賃貸ビルだと回収に時間がかかるのでダメらしい。
また、分譲屋は、社会的地位や不動産業界での地位も低く、
銀行もマンション屋には分譲用地にしか融資しないそうだ。


ま、森ビルの森家は明治の初めから米屋を営みながら長屋を経営していたからねw

23: 名無しさん@あたっかー 2011/06/17(金) 07:47:16.43
>不動産屋は短期でしか資金貸してもらえないのだよ
貸してもらえるって。そりゃ財務が悪けりゃダメだろうけど、それは不動産屋じゃなくたって貸してもらえないし。

24: 名無しさん@あたっかー 2011/06/17(金) 12:42:17.44
>>23
それが違うんだな。不動産屋の特殊事情があるんだよ。
稼いでる不動産屋は建売や買取転売がメインだから、1年の短期で借り入れて
さっさと転売して回収しないと次の仕入れに支障がでるのだよ。
これは長期でもっておきたい良いブツが出ても転売しないと次の借り入れが
できない。
なので大家業やりたくても出来ないのが本音なんだな。

26: 名無しさん@あたっかー 2011/06/19(日) 02:13:33.65
今の日本は基本、転売時の値下がりリスクと入居率低下のリスクが高すぎて、ネット利回りも信用できない。

27: 忍法帖 忍法帖【Lv=4,xxxP】 2011/06/25(土) 10:58:37.63
東京湾沿いは安くなってるよね

28: 名無しさん@あたっかー 2011/06/26(日) 19:07:11.07
確かに回転資金(運営費)のローンは簡単に下りるが、
設備でも不動産購入は審査ハードルが高い。購入物件を担保にしないと無理

30: 名無しさん@あたっかー 2011/09/23(金) 10:23:29.98
安いものを高く売ったデベロッパーは儲かるが、
マンションオーナーは高値掴みしているから利益皆無

37: 名無しさん@あたっかー 2011/11/18(金) 23:37:27.19
管理会社にいて賃借人退去業務をしているけど東京では莫大に儲かってる人はわずかだと思うよ

家賃が1LDK12万で5年住まれた場合を考えても144×5で720万

退去したあとにオーナー負担が大体30万で次の入居者獲得の為のリノベーションをすると120万くらい

もちろん不動産が間に入っている場合は毎月金払って管理してもらうし築年数たてば家賃も下げなきゃいけない
しかも築10年ごとにエアコン変えたり給湯器変えたりしないといけないから儲けた金は使わず貯金は当たり前

普通に生活するだけなら良いけど儲けるとなると厳しいよ

47: 名無しさん@あたっかー 2012/05/10(木) 20:11:49.38
株でもうけてるのは仲介業者

50: 名無しさん@あたっかー 2012/05/24(木) 06:45:22.19
何十年も前なら儲かって当然。

土地も家賃もデフレし続ける現在、

「不動産儲かるサギ」には気をつけること。

家を買うときに不動産屋にアパート経営が儲かるか聞いたら

「正直土地を持っている人なら儲かるかもしれません、でも場所しだいですね」

って言ってくれたよ

51: 名無しさん@あたっかー 2012/06/04(月) 01:14:07.60
>>50
少子化でも保育所が足りないのと同様
儲かる地域があるということ

52: 名無しさん@あたっかー 2012/07/16(月) 15:39:50.29
土地買ってマンション建てるのと、土地持ちがマンション建てる事は分けて議論した方がいいよ。
土地なしが全額借入れで計画しても銀行は貸してくれないか、金利が高い。
土地持ちなら担保できるので金利も安くかしてくれるよ。
俺は三億を2.1%で借り入れて、年利11%のリターン。土地は相続で入手。

53: 名無しさん@あたっかー 2012/07/19(木) 07:37:36.36
相続で手に入れたからコストゼロですみたいな
馬鹿丸出しの理屈じゃないよね?

54: 名無しさん@あたっかー 2012/08/11(土) 16:40:51.20
まあ地域や建てた建物にもよるけど、建物のみで3億円て相当豪華か大きい建物ですね。
しかし利回りが少し低いような気がするけど、やはり大きな建物だからでしょうか。

56: 名無しさん@あたっかー 2012/08/12(日) 01:15:58.10
たとえば契約書に20年間家賃保証、10年間家賃変更はできないと記載されていても、
2年ごとに値下がりし続けるんだと。デタラメの契約書を作ってだまして契約させたら
あとは知らんていう詐欺だと。

57: 名無しさん@あたっかー 2012/08/12(日) 01:18:20.12
契約時の説明と違う家賃収入を目当てにローンでアパートを建てたけど、家賃を下げられたり、修繕を強要
されてローンが払えなくなって管理会社に二束三文で買いたたかれたとかネットに報告されてる

59: 名無しさん@あたっかー 2012/11/13(火) 22:17:13.78
空室を減らすのは激安しかない。

ローンで買った物件のオーナーは
キャッシュで買った物件のオーナーに勝てっこないでしょう

60: 名無しさん@あたっかー 2012/11/21(水) 01:42:18.50
築26年の中古の三階建マンション2300万って高い?

マンションの加圧ポンプの交換費用っていくら掛かるの?

64: 名無しさん@あたっかー 2012/11/25(日) 00:28:11.86
>>60
100万~150万

68: 名無しさん@あたっかー 2013/01/05(土) 18:07:40.58
長年貯金して投資用に中古マンション買うよりは
リーマンの特権活かして借金してレバレッジかけて先に複数買う方が現実的だよね。
買える資金貯まるまで待っていたら定年後だよ。
まぁそれ相応の勉強は必要だけどね。

69: 名無しさん@あたっかー 2013/02/11(月) 11:50:25.86
株と同じ
いかに安いときに買うか
安ければ、家賃を下げても大丈夫
家賃が下がれば満室は確実

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