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1: @@@ハリケーン@@@φ ★ 2013/08/25(日) 02:35:14.53 ID:???
今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を送っている。

「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を始めました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる金額に抑えるなど条件を課しましたね」

そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を土地値以下で買うことだった。

「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることができるんです」

例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されて
いたという。

「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」

さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。

「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人もいます。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うことを徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃収入が入ってきますから」

ソース:日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
http://nikkan-spa.jp/wp-content/uploads/2013/08/c539f5e941ff47199d8b0274135c9a4f.jpg



2: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:38:51.24 ID:2kwuCzbV
借金なしじゃないと意味がない。

4: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:39:30.11 ID:pltoRfXf
税金の事は考えていないんですね。

301: 名刺は切らしておりまして 2013/08/27(火) 17:38:16.85 ID:fVLv40+j
>>4
更地だと固定資産税高くなるだろ

5: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:48:37.44 ID:SeICXkjT
> 需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと


持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。

13: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:20:19.78 ID:TEJ+MWYl
>>5
おそらく償却の終わった物件が対象
土地値-立退料-解体費用ってのはそもそも相場通りだ
こういう物件はオーナーの年齢が高くてローンが組めず、立て替えできない
だから安値で市場に出てくる

んだけど、この手法が流行ったのって10年くらい前なんだよね
もう残ってる物件ないと思うわ

233: 名刺は切らしておりまして 2013/08/26(月) 16:41:57.26 ID:p8ehYZyS
>>13
いやいや、まだ残ってるよ。たくさん。
自分は名古屋だけど、今自分が狙ってる物件がまさに本文そのままの物件。

いかにも必ず儲かるような書き方してるけど、いろんなリスクを背負い、そのリスクを抑え込められればそりゃ儲かるよ。

7: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:04:19.51 ID:gyho1g7d
現金で買えるならいいと思うよ

9: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:08:09.55 ID:1u1pEzsZ
うそくせー
嘘じゃなくても、知識、人脈、交渉術、そのほか必要だろう
トーシローには無理

10: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:08:17.24 ID:MFGzNpI+
月収じゃなくて月商58万だろ?
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。

この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
10年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・

まあ、ステマだな。

12: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:18:21.81 ID:4a40MHMK
>>10
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。

16: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:29:54.15 ID:HLQecK4T
>>12
収入のある年金者の減額ラインがどの程度にかによるなぁ

15: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:26:20.48 ID:TEJ+MWYl
>>10
木賃の管理コストは安いから
水回り配管を真面目に修繕するとすごい金かかるけど、
こういう投資する奴は「水回りが壊れた部屋は放棄する」って方針で行くのが普通
せいぜい壁紙変えるくらい
あと、木賃は固定資産税がすげえ安い
修繕費+外注費+租税公課のコミコミで年間100~150万円って程度じゃないかな

11: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:09:14.51 ID:cm/4D7U+
震災でアボーンか。

14: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:21:10.83 ID:Xw6/10Sq
1600万で買うことが出来るならまぁいいんだろうけど
実際ローン組んで不動産屋への手数料払ってその他税金払うと2000万超えるわ

17: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:33:42.86 ID:vfDQp0Pc
不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

125: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:28:07.77 ID:378NUQB4
>>17
流動性の問題。
オーナーの都合で相場以下でも現金化したい場合に限る

18: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:35:13.86 ID:+jSQSrqH
大学生向けのアパート先月売ったわ。
庶民向けの不動産投資とか金捨てるんかw

大金持ちが超優良物件、買い占めるなら別だが。

19: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:35:31.66 ID:OlExIT3t
土地付き木造アパートが土地値以下ってことは
築何年ですかwww
古いぼろアパートはいらねえww

20: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:37:50.44 ID:Evc4sjP9
アホだわ(笑)
こんな記事見て信じる人いるのか?

522: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 18:56:09.41 ID:1g8NUCZi
>>20
遊びでやってるわけでもないからね
貸せる環境にある所はできるだけ収益あげるように持っていくだけ
もちろんそれが建物価値を著しく下げるならやらない

22: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:40:26.31 ID:uggAVMkB
オーナーチェンジ物件にろくなのないよ。

24: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:49:31.66 ID:SeICXkjT
古い木賃アパートの経営は不動産屋や不動産管理会社のためにやってるようなもんだ

25: 忍法帖【Lv=40,xxxPT】(1+0:8) 2013/08/25(日) 03:51:44.62 ID:h30e0+mR
埋まる確率が低すぎだろ
木造とか最悪や

27: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 04:15:38.48 ID:vfDQp0Pc
家賃3~4万として月収60万弱なら20世帯ぐらいの面倒を見てるってことか?
ナマポDQNとか認知症やら統失もどきやら
ゆかいな住民が集まってきたら嫌だろうなw

31: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 05:32:00.65 ID:L2LHm57E
結局借金して収入を得てるなら、自転車操業という解釈になるな

32: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 05:38:00.16 ID:q38GuJTp
古アパートの元の所有者が手放す理由が問題、
儲かるものなら元の所有者は手放さない。
他の事業に必要な資金作りとか、他の事業で失敗したとか、負債、税金の滞納による差し押さえとか、、

最悪は、退去しない一部の借り手が居ること、入居率は悪いままでずっと継続。
家賃が低いアパートは住民の質が悪いのも良くない。
いい物件なんてはほとんど無い。、

34: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:10:33.88 ID:KrEQlIMw
アホらしい

35: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:21:59.54 ID:XNU9F7JK
自衛隊は定年退職?はやいけどそのあとの生活費はメジャーリーガーみたいに何か年金みたいなのでるの?

37: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:55:37.93 ID:KC7W/Hx6
競売物件マニアのジジババの名簿とかあるらしいなw

38: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:56:52.71 ID:2g+wI5A0
収入は58万でも利益はどの位なのか?

39: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 07:14:38.87 ID:r/Wm9R90
アパートの大家なんか利益出ないよ、実家で親がやってるけど

47: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:21:04.71 ID:1DGSRYYP
>>39
いろんな厄介抱えて気苦労
維持費
利益でるかなってころはボロボロになってるアパート

駐車場のほうがはるかに楽だよな

446: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 09:44:49.96 ID:3Swq0crC
>>39
良い客ばかりじゃないのでブラック営業の支店長クラスじゃないと勤まらなそうだね

455: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 12:20:59.79 ID:12jK6AB0
>>446
安物ボロアパートと、郊外駅前マンションと都心高級マンション持ってる

トラブルが多いのは断然安物…ではないよ。
むしろめんどくせートラブルがあるのは高級の方
知識と人脈使って一円でも金を守ろうとする奴が多い。
「管理費払ってるんだからこのくらいしてよ」と無理難題吹っかけてきたりね。

安物は騒音トラブル等あるが、それは安物で生活音が隣に漏れるからだし
金が無くて払えないーとかもあるが保証人から回収するし。
住民の民度は意外と低くない。
一番トラブルがないのは中堅のファミリー向けマンションだな。

457: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 12:33:02.48 ID:AdQnO34N
>>455
管理会社って使わないの?

458: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 13:22:48.61 ID:xxVpzVj5
>>457横だけど
使ってても「こんなん言ってきたけどどうしましょ?」みたいにしょっちゅう連絡来るよ

460: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 13:37:23.98 ID:XWYlRyEP
>>458
丸投げで任せれば連絡なんてほとんど来ないよ
うちの親は入居申し込みの審査以外は丸投げしてるわ

461: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 13:46:24.37 ID:12jK6AB0
>>457
マンションは管理会社入ってるが、
管理会社は大家の仕事をサポートなんかしないぞ?

アパートは入ってないよ。
管理費上乗せなんかしたらみんな飢え死にするわw

462: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 13:55:42.46 ID:1g8NUCZi
>>461
契約によるだろうが基本管理会社での対応だろw

オーナーの判断が必要な時(大きなお金がかかる)以外は事後報告があるくらい

521: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 18:43:44.51 ID:12jK6AB0
>>462
丸投げでやらせるのは、一般的な大家業とはベツモンよ。
大家というより、投資業に近い
建てるのも管理も大手デベで、サラリーマンに退職金を出させてマンション一部屋分買わせる。

もちろん割に合わない投資よ。
マンション管理会社なんてボッタもいいとこで、修繕も清掃も馬鹿高い関連会社にろくに見積もりもとらずにやらせるんだから。

522: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 18:56:09.41 ID:1g8NUCZi
>>521
投資用の分譲1Rを買うのは簡単な収支計算もできない人だろw
物件いくつか持ってたらいちいち対応してられんよ
やるのはちゃんと費用にみなう管理がされてるかチェックする事

524: 名刺は切らしておりまして 2013/08/28(水) 21:18:08.71 ID:lmMQ+Zt3
>>521
あの手の投資マンション仕事場で買った人が居て勧められたんだけど
上司だったから一応顔立てて不動産屋の話を1時間くらい聞いた
1000万のローンで毎月数千円程度の小遣いになって20年後には手出し無しで
ワンルームマンションが手に入りますとかなんとか
「もし入居者が居なかったらどうなるのか?」って質問には「保証制度」がありますとか
でもよくよく聞くと保証制度使うなら毎月数千円の赤字
で「20年後にそのワンルームマンションはいくらの資産価値があるの?」って聞いたら
「それはその時の不動産価格もありますからなんとも言えない」とか言い出して
結局不動産屋だけが管理も含めて儲かる仕組みなのよね
最後に「結局最初に言ってた儲かるって話は嘘なのね」って言ったら「・・・」だったわ
「そんなに儲かるならわざわざ客に1000万で売りつけなくても御社が自分でマンション建てて
自分で管理して儲ければいいと思うよ。」って言っちゃったよ

41: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:00:54.63 ID:xMPtnosj
古いアパートを手放す理由は管理業務なんだよ。例えば小屋に溜めたゴミを特定の日に路上に出すとか。分電盤やガスの元の点検に立ち会うとか。若くて苦痛でなければ儲かるのは正しい。

42: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:05:01.56 ID:noy2rkeo
マンション投資とかよくあるけど、あれってキャッシュでポンと買ってようやく利益でるかどうかって設定だよな

45: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:49:54.21 ID:NNOYnsME
>>42
マスコミがこういう記事を書く時は大抵逆のことが起きている。
特に関東は外国人が多いから余計利益が出ない(家賃払わず逃げる奴もいる)。

49: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:28:49.61 ID:7VLkHXWa
もう、なんかヤケクソな記事だなw

50: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:37:29.30 ID:5mToILul
震災以降はRC希望の人が多い

51: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:49:21.53 ID:V7ezgils
儲け話は全部の小一言で終了

「そんなに儲かるならお前がやれ」

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